Приобретение недвижимости в общую долевую собственность в браке

Супруги, приобретая недвижимость, могут установить долевую собственность на нее, чтобы избежать спора в случае развода. Для договора продажи недвижимости достаточно письменной формы (ст. 550 ГК РФ).

Однако, устанавливая долевой режим собственности, супруги определяют имущественные права в период брака. Семейный кодекс и ст. 256 ГК РФ устанавливают особенности регулирования имущественных прав супругов — имущество, нажитое в браке, является их совместной собственностью.

Чтобы установить режим долевой собственности на имущество нужно заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества, удостоверенные нотариально (п. 2 ст. 42 СК РФ, п. 2 ст. 38 СК РФ).

Возникает вопрос: нужно ли соблюдать нотариальную форму договора продажи недвижимости, если супруги хотят установить долевую собственность на имущество?

Очевидно, что воля супругов, которые написали такое условие в договоре, направлена на неприменение режима совместной собственности. Следовательно, договор можно рассматривать, как соглашение о разделе имущества.

Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума № 49 обращает внимание судов, что необходимо учитывать существо регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, а не название договора. Таким образом, не имеет значения как называется соглашение — договор продажи недвижимости или соглашение о разделе имущества.

Супруги, приобретая квартиру, могут предусмотреть в договоре условие, что квартира приобретается в долевую собственность. Однако, судебная практика разнится в вопросе соблюдения нотариальной формы договора:

— соглашение о разделе имущества супругов действительно только при соблюдении нотариальной формы сделки (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 12.07.2022 № 77-КГ22-2-К1);

— при приобретении имущества в равных долях, соблюдение нотариальной формы не требуется (Определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 20.01.2021 № 11-КАД20-6-К6).

Считаем, что предпочтение следует отдать первой позиции, так как в случае судебного разбирательства о разделе имущества суды будут отдавать предпочтение судебной практике Коллегии, рассматривающей гражданские споры.

Таким образом, любое соглашение, распределяющие имущественные права супругов, требует нотариального удостоверения. Несоблюдение нотариальной формы может повлечь ничтожность условий о распределении долей между супругами.